L'Observatoire de l'habitat: 20 ans de recherche au service du logement

L'Observatoire de l'habitat est une initiative du ministère du Logement réalisée en étroite collaboration avec les équipes de chercheurs du LISER (Luxembourg Institute of Socio-Economic Research). En 2003, l'Observatoire a vu le jour au sein du ministère en charge du Logement, afin de produire des informations nécessaires à la planification de la politique du logement et d'informer le public sur les questions relatives à l'habitat.

Dès ses débuts, la mise en œuvre de l'Observatoire a été faite en partenariat avec le CEPS/Instead, devenu le LISER à partir de décembre 2014, qui travaille depuis le début des années 1990 sur la question du logement au Luxembourg. Les travaux de l'Observatoire s'insèrent dans les missions du centre de recherche public LISER d'éclairer l'action des pouvoirs publics et des acteurs socio-économiques et d'informer la société.

Une collaboration fructueuse

Très tôt, les missions de l'Observatoire ont progressivement été élargies au-delà de la pure observation du marché immobilier. Aujourd'hui, l'Observatoire peut s'appuyer sur des partenariats de longue date avec de nombreuses administrations pour effectuer un monitoring, à la fois de la disponibilité des réserves foncières pour l'habitat et de la place du logement dans les conditions socio-économiques des ménages. Il se doit aussi de rester réactif aux mutations de la société et du marché immobilier et de fournir des clés d'analyse rapides de la situation aux décideurs et aux citoyens.

"Une politique efficace, doit se baser sur une bonne connaissance du terrain et des données scientifiques", a souligné le ministre du Logement, Henri Kox, lors de la conférence de presse. "Dès ses débuts, ce gouvernement s'est employé à améliorer les données disponibles en matière de logement, afin de développer une politique en phase avec les réels besoins de la société. Je remercie l'équipe en charge auprès du LISER qui, les dernières 5 ans, a réalisé un travail de recherche précieux."

Pour la directrice du LISER, Aline Muller, "les recherches du LISER poursuivent deux objectifs fondamentaux et complémentaires: l'excellence scientifique et la contribution au développement durable et inclusif de nos sociétés. De par son remarquable travail de collecte, d'assemblage et d'analyse de données spatiales et socio-économiques issues de multiples acteurs institutionnels, l'Observatoire de l'habitat vise à appuyer la prise de décision, faire progresser les connaissances de tous, et informer nos concitoyens sur la situation du logement au Luxembourg".

En 20 ans, l'Observatoire de l'habitat a produit 70 publications, dont 28 lors de la législature actuelle (soit 40% du total). À ce jour, l'Observatoire a publié 34 notes, 13 "Logements en chiffres" et 23 diverses autres études.

Un cadre légal pour renforcer un partenariat confirmé

Ainsi, l'envergure du nombre des analyses scientifiques produites et des nouveaux projets planifiés, nécessite un meilleur cadre pour la collaboration entre le ministère du Logement et le centre de recherche public. C'est pourquoi, en date du 21.07.2023, le Conseil du gouvernement a adopté, un projet de loi qui prévoit la possibilité de conventions pluriannuelles et la mise en place d'un bureau de coordination regroupant des personnes issues du ministère et des personnes proposées par le centre de recherche publique LISER.

Par ailleurs, un élément indispensable à l'Observation de l'habitat et des conditions socio-économiques dans lesquels il se développe est évidemment l'analyse d'un grand nombre de données relatifs à la réalité spatiale, foncière et socio-économique. Le projet de loi relatif à l'Observatoire de l'habitat apporte une base de légale aux traitements de données à caractère personnel collectées pour les besoins de l'Observatoire de l'habitat. Il est évident que les traitements en question ont lieu dans un "intérêt public" et dans le respect de la législation sur la protection des données à caractère personnel.

Des publications de l'Observatoire qui ont récemment alimenté le débat public

·         Les notes 31, 27, 25 sur l'évolution du taux d'effort des ménages résidents du Luxembourg selon leur mode d'occupation et leur niveau de vie;

·         Les notes 32, 29, 22 sur le potentiel foncier destiné à l'habitat et la distribution et les typologies des propriétaires;

·         La note 30 sur l'impact des politiques fiscales et sociales en matière de logement sur le revenu des locataires et propriétaires;

·         Le rapport d'analyse #3: Propositions pour le mode de calcul du capital investi dans la Loi sur le bail à loyer;

·         Les "logements en chiffres", publications thématiques semestrielles sur l'évolution des prix, en collaboration avec l'Institut national de la statistique et des études économiques (Statec).

Un monitoring sur le long terme

Ces 20 dernières années, l'Observatoire de l'habitat a pu développer trois grands axes de recherche.

a. Prix des logements, du foncier et évolution des loyers

L'Observatoire de l'habitat suit de manière systématique les évolutions des prix de vente des appartements et des loyers depuis 2005, avec la mise en place d'une surveillance des annonces immobilières. À partir de 2014, une collaboration étroite se met en place avec le Statec, l'Administration de l'enregistrement, des domaines et de la TVA (AED) et la Banque centrale du Luxembourg (BCL) pour l'analyse des prix réels de transaction. Cette collaboration a permis de développer un indice des prix retraçant de manière rigoureuse les évolutions des prix, et a débouché sur une série de publications conjointes entre le Statec et l'Observatoire de l'habitat, les "Logements en chiffres". Autre temps fort: la création d'un indice hédonique des prix du foncier permettant de suivre les évolutions des prix des terrains constructibles depuis 2010.

b. Terrains constructibles: potentiel, utilisation et types de propriétaires

L'Observatoire de l'habitat a mis en place très tôt les bases méthodologiques nécessaires au suivi cartographique des terrains constructibles au Luxembourg. En 2006, une première publication identifie la consommation de terrains pour la construction de logements. En 2007, un premier recensement des terrains encore disponibles pour la construction résidentielle est effectué. Ces deux analyses sont depuis devenues récurrentes, mais des innovations méthodologiques ont permis de les étoffer. La première analyse du degré de concentration dans la détention de ces terrains voit le jour en 2019. Ces dernières années, le programme Raum+, une collaboration avec le Département de l'aménagement du territoire (DATer) et le bureau d'étude ProRaum, a permis de mieux connaitre le potentiel réel des terrains constructibles.

c. Logement et société & suivi du logement abordable

Depuis ses débuts, l'Observatoire de l'habitat s'intéresse également à l'impact des évolutions des prix et des loyers sur les conditions de vie des ménages résidents. Les premières analyses dans cette thématique se sont basées sur les données des recensements de population. En 2008, les résultats de l'enquête Européenne EU-SILC ont permis de développer une méthodologie mesurant le poids du logement dans le revenu des ménages. Ces analyses, qui se focalisent plus récemment sur le concept du taux d'effort, ont mis en évidence les difficultés croissantes rencontrées par les ménages qui louent un logement sur le marché privé. La première publication de l'Observatoire de l'habitat sur le logement abordable de 2019 propose une définition du concept et une manière d'organiser les différents types de logements au Luxembourg. En 2022 est publiée la première analyse systématique de la distribution des gains liés aux politiques sociales et fiscales en matière de logement.

Les défis et les perspectives de l'Observatoire

Les champs d'étude de l'Observatoire de l'habitat se sont largement étendus depuis les premières analyses effectuées au début des années 2000. Cet élargissement thématique s'est basé sur une collaboration étroite avec un nombre important d'acteurs et d'administrations: le Statec, de la TVA, la Banque centrale du Luxembourg, Immotop.lu, l'Administration des contributions directes, ainsi que le bureau d'études ProRaum. Les travaux de l'Observatoire de l'habitat se nourrissent de l'aide précieuse de ces acteurs, que ce soit à travers la mise à disposition de données, des échanges réguliers ou des collaborations plus poussées.

En même temps que l'Observatoire de l'habitat élargit le champ de ses investigations, il se doit de rester réactif aux mutations de la société et du marché immobilier et de fournir des clés d'analyse rapides de la situation aux décideurs et aux citoyens. L'augmentation hors norme des prix de l'immobilier entre 2017 et 2022, ainsi que celle des taux d'intérêt ces derniers 12 mois, appellent des analyses contextuelles qui peuvent s'appuyer sur les travaux scientifiques de fonds menés depuis 20 ans par l'Observatoire de l'habitat. Mais ces nouveaux faits rendent aussi nécessaires des innovations méthodologiques constantes pour faire progresser les connaissances sur le logement.

Présentation de l'équipe

Au LISER, 32 chercheurs et ingénieurs de recherche, ainsi que 26 stagiaires, ont contribué aux analyses de l'Observatoire de l'habitat depuis son lancement. L'équipe actuelle au LISER est composée de 8 chercheurs et de 9 ingénieurs de recherche.

Communiqué par le ministère du Logement et le Luxembourg Institute of Socio-Economic Research (LISER)